הדרך לשקעה נכונה ורווחית בסלובקיה!
כישראלים החיים בסלובקיה, אנו מצויידים בכל המידע החשוב ביותר ובקשרים הנחוצים לקראת השקעה קלה וטובה בנכס בסלובקיה.
אנו נלווה אתכם לאורך התהליך ונסייע לכם החל מחיפוש אזור ונכס ועד קבלת המפתחות (ואף מעבר לכך).
סלובקיה - הכוכבת של האיחוד האירופאי
לאחר נפילת הקומוניזם והפיכתה של סלובקיה למדינה עצמאית ב-1993, החלה התאוששות וצמיחה מרשימה ביותר בכל הסקטורים במדינה. במאי 2004 הצטרפה סלובקיה לאיחוד האירופי ובינואר 2009 הצטרפה לגוש האירו. באופן כללי, סלובקיה נחשבת לאחת המדינות המפתיעות באיחוד האירופי עם קצב צמיחה והתפתחות מהיר ביותר בהשוואה למדינות אחרות באירופה. השוק הסלובקי יציב, האבטלה נמוכה והתמ"ג לנפש ממשיך לעלות. בירת סלובקיה, ברטיסלבה, נמצאת פחות משעת נסיעה מוינה בירת אוסטריה והקשרים ההדוקים עם אוסטריה המפותחת, תורמים רבות לשוק הסלובקי מבחינת תיירות, השקעות ומסחר.
אינפלציה אפסית
אבטלה נמוכה
שוק הנדל"ן בסלובקיה - 2021
בשנים האחרונות, חווה סלובקיה, ובמיוחד ברטיסלבה, צמיחה מואצת ביותר בשוק הנדל"ן. המון פרויקטים חדשים ומבטיחים ביותר צצים בכל פינה ומחירי הדירות ממשיכים לעלות באופן מתמיד.
העיר ברטיסלבה נחשבת לאחת הערים האירופאיות שנמצאת בתנופת הצמיחה הגדולה ביותר בשנים האחרונות. חברות בינלאומיות רבות בעלות שם עולמי כמו IBM, DELL, KONE, AMAZON פתחו בעיר משרדים גדולים והמוני עובדים מכל רחבי העולם מגיעים לברטיסלבה בשל הזדמנויות התעסוקה הרבות שבה.
בשל הצמיחה המואצת והאפשרויות הרבות שבברטיסלבה, נוצר ביקוש אדיר למקומות דיור טובים אותו בהצלחה רבה ממלאות חברות בנייה מקומיות ואף בינלאומיות שהחלו בהקמת פרוייקטים רבים בכל רחבי העיר. הצפי הוא שבשנים הקרובות, הדרישה לדירות רק תלך ותגדל בעוד שקצב בניית הדירות החדשות ילך ויפחת (בעיקר בשל מחסור באזורים המותרים לבנייה). רישמית בעיר ברטיסלבה רשומים כ430 אלף תושבים, אבל אם נספור את כמות האנשים המתגוררים בה בפועל או מגיעים מהפריפריה לצורכי עבודה, נמצא עיר של כ660 אלף תושבים (150%). בעצם ניתן לומר שהשילוב של מיקומה הנוח, על גבול אוסטריה עם המיסוי הנמוך הוא זה שיוצר הזדמנויות תעסוקה בברטיסלבה ומביא המונים מתושבי הערים אחרות בסלובקיה לעבור לגור ולעבוד בה.
הרגולציות בשוק הנדל"ן בסלובקיה מועטות ביותר, כך שלמשל אין הגבלה על גובה השכירות שניתן לדרוש (בשונה מהעיר וינה השכנה, בה יש הגבלות מחמירות על גובה שכר הדירה). השוק הפתוח והביקוש הרב לדיור יוצרים הזדמנות פז למשקיעים זרים הרוצים לקחת חלק בתנופה האדירה שבסלובקיה. נוסף על כך, תהליך רכישת דירה בסלובקיה, מהיר יחסית וישנן הטבות ייחודיות למשקיעים זרים כמו האפשרות לקבל משכנתא – דבר שאינו מקובל במרבית מדינות האיחוד האחרות. כדאי לשים לב, שכל האמור פה מתייחס לדירות או בתים, רכישת שטחים חלקאיים או אזורי טבע מוגבלת כלפי משקיעים זרים.
כמשקיעים ישראלים חשוב לזכור כי משנת 2000 יש לסלובקיה וישראל אמנת כפל מס שיכולה בהחלט לשחק לטובתכם. פירוט תוכן אמנת המס.
שוק הנדל"ן בסלובקיה, אינו מסתכם בברטיסלבה בלבד, אסור לשכוח גם את אזור הרי הטטרה הפופולרי. בעוד שבברטיסלבה אופי הנדל"ן הוא יותר דירות מגורים סטנדרטיות, בהרי הטטרה מדובר יותר על דירות למטרות נופש ותיירות. תחום התיירות בסלובקיה גדל אף הוא בשנים האחרונות, ולפני פרוץ הקורונה, היו אלה השנים העמוסות ביותר מבחינת תיירות נכנסת. התיירות בסלובקיה מורכבת ברובה מתיירות החורף באזורי הסקי (כמו יאסנה לדוגמה) או תיירות הקיץ באזורי שמורות הטבע של הרי הטטרה הגבוהים, הרי הטטרה הנמוכים או גן העדן הסלובקי.
שימו לב: דירות Airbnb או Booking.com
כרגע אין רגולציה נוקשה בכל הקשור לקניית נכסים להשכרה לטווח קצר למטרות תיירות.
כמה אפשר להרוויח על נכס בסלובקיה?
תשואה של השכרת דירה ברוטו בסלובקיה עומדת על כ-5.5% לשנה. בהתחשב בכך כי סלובקיה היא חלק מהאיחוד, המטבע שלה הוא יורו, וכי השוק הסלובקי יציב וצומח במהירות, זוהי בהחלט תשואה אידיאלית למי שמעדיף ללכת יותר על בטוח ולא רוצה להשקיע במקומות "אקזוטיים" מדי או לקחת על עצמו סיכון מטבע חוץ.
משכנתא בסלובקיה - אופציה למי שאינו אזרח?
בקצרה – כן!
אחד הדברים הייחודיים בשוק הנדל"ן הסלובקי הוא האפשרות של משקיעים זרים לקבל משכנתא לקניית נכס במדינה, מאחד הבנקים המקומיים. כמובן שבכדי להיות זכאים למשכנתא, יש לעמוד בתנאים מסויימים (בהתאם לדרישת הבנק) כמו הצהרה על הכנסה קבועה וכו'. כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי שעובד מול הבנקים הגדולים ויכול לעזור בבדיקת הזכאות למשכנתא, בהגשת בקשות לבנקים השונים ובמילוי כל הטפסים הנדרשים. זהו שירות מועיל ביותר, מאחר והטפסים מהבנק דורשים הבנה של השפה הסלובקית וכן מצריכים תשומת לב מיוחדת בכדי לקבל את המשכנתא המירבית והתנאים האופטימליים למשקיע.
שירות ייעוץ משכנתאות והגשת המסמכים לבנקים חייב להיעשות על ידי יועץ מוסמך ואיננו יקר במיוחד ועולה בדרך כלל כמה מאות אירו בודדים ועל כן מומלץ להיעזר בשירות זה.
שימו לב: למגיעים דרכנו, בדיקת זכאות למשכנתא בכל הבנקים – חינם.
קניית נדל"ן בסלובקיה - מה העלויות הנלוות לרוכש?
נוטריון ודמי רישום | 0.01% – 0.5% מעלות הנכס |
עו"ד (הכנת חוזה רכישה וכו') | 1% מעלות הנכס |
תרגום מסמכים (עברית – סלובקית) | כ-30 אירו למסמך |
שיפוץ | תלוי כמובן באופי השיפוץ ובהיקפו. בממוצע כ-150 אירו למטר. |
שירות רכישה בעברית | שירות מקיף על ידי דובר עברית מקומי שיעזור בבחירת אזור ונכס אידיאלי, טיפול בכל הקשור לעורך הדין, התרגומים והעברת הבעלות. מתחיל מ-2,000 אירו (תלוי כמובן בהיקף הדרישות). |
מס מכירה (מס רווח הון) | 19% /25% מהרווח ( אדם פרטי, מכירה בתוך 5 שנים), 15%/21% מהרווח (חברה, מכירה בתוך 5 שנים),0% במידה והמכירה מתבצעת לאחר 5 שנים. אדם פרטי: רווח עד 37,981.94 אירו בשנה – 19%, כל סכום מעל יחוייב במס של 25% ( על ההפרש בלבד). חברה: חייבת במס בשיעור של 21%. חברות שהכנסתן השנתית לא עולה על 49,790 אירו תחוייבנה ב 15% מס בלבד. |
מס שבח (PROPERTY TAX) | במס זה ישנו הבדל בסוג הנכס (קרקע ~0.25% מהשווי / בניין / דירה 0.033~ אירו למ"ר) והוא מחושב לפי גודל השטח במ"ר ומושפע מאוד מהאזור (/ יישוב) אליו שייך הנכס. |
רישום בטאבו | 66 אירו לרישום תוך 30 יום או 266 אירו לרישום תוך 15 יום בלבד |
השכרת נדל"ן בסלובקיה - עלויות נלוות
חברת ניהול (השכרה לטווח ארוך) | בסביבות 600 אירו לשנה |
חברת ניהול (השכרה לתיירים) | כ-20% מההכנסות |
מס הכנסה | החל מ-19% מס, בהתאם לגובה ההכנסות מההשכרה |
ביטוח דירה | מחיר הביטוח קשור כמובן לסוג הנכס , גודלו, רמת הביטוח הנדרשת וחברת הביטוח. מניסיון ניתן לומר שהביטוח יהיה בין 100-200 יורו בשנה לדירה ממוצעת . |
סוכנות תיווך | בין חודש שכירות לשני חודשי שכירות. |
יועץ מס סלובקי | בהתאם לדרישות והתצהירים הנדרשים לדיווח השנתי |
מע"מ | אין מע"מ על השכרת נדל"ן בסלובקיה |
איך קונים דירה בסלובקיה?
חשוב לציין כי ייתכנו כמובן שינויים בתהליך הקנייה ובשלבים הכרוכים בו וזאת בהתאם לסוג הנכס ואופי העסקה (עם / בלי משכנתא וכו'). בכל מקרה אלה השלבים החשובים שכדאי להכיר בדרך לקניית נכס בסלובקיה:
- מחליטים על אסטרטגיית ההשקעה (טווח ארוך / שיפוץ ומכירה / השכרה לטווח קצר וכו')
- מחליטים על אסטרטגיית המימון ( מזומן / משכנתא / שילוב של הלוואות וכו')
- במידה ולוקחים משכנתא, מקבלים מהבנק אסמכתא לסכום משכנתא ותנאים פונציאליים. ("ואוצ'ר")
- מוצאים נכס מתאים לצרכי המשקיע.
- מקבלים אישור מהבנק לגבי המשכנתא לנכס הספציפי. (הבנק לא מחוייב לתת את התנאים שנתן קודם לכן אבל אם הדירה לא שונה בתכלית ממה שהגשתם התנאים לא ישתנו על פי רוב)
- מבקשים לשריין את הנכס וחותמים על " הסכם זכרון דברים" + נותנים מקדמה של כ 5 אלף יורו (מתוך הסכום הכולל של הרכישה)
- מנהלים מו"מ לגבי תנאי הרכישה וסעיפי הסכם הרכישה.
- חותמים על הסכם הרכישה
- מעבירים את שארית הכסף (רוב הסכום) כנגד העברת הדירה בטאבו לקונה. (מומלץ מאוד שלא לנהל את התהליך הזה לבד אלה להשתמש בשירותיהם של מומחים כגון נוטריון / עו"ד / סוכן נדל"ן)
- מוודאים שאין חובות לבעלים הקודם ומעבירים חשבונות ( מים ,חשמל, גז, ועד בית וכו') על שימכם.
- חותמים על מסמך קבלת מפתחות הדירה.
- הדירה שלכם – ממשיכים לשלב הבא : עיצוב / השכרה / שיפוץ / מכירה .
שיחת ייעוץ ראשונית חינם - 30 דקות
מעוניינים לרכוש דירה / בית / קרקע בסלובקיה? השאירו פרטים ונהיה בקשר!
נשמח לתת לכם מידע ראשוני וללוות אתכם לאורך הדרך לרכישה קלה של נכס בסלובקיה